01A escritura é definitiva ou é compromisso de venda?
A primeira pergunta. Lotes vendidos em loteamentos regularizados saem com escritura definitiva — você é o proprietário registrado em cartório desde a assinatura do contrato. Em situações irregulares, você assina um compromisso de venda e fica anos pagando sem ter o registro em seu nome. Sempre exija ver: matrícula do imóvel, registro de incorporação, alvará e certidões da loteadora.
02A infraestrutura está entregue ou prometida?
Pergunte ao corretor: as ruas estão pavimentadas hoje? A rede elétrica está instalada hoje? A água e o esgoto chegam ao lote hoje? Se a resposta é "vai ser entregue", peça o cronograma e o que acontece se não for cumprido. No Jardins da Serra Village, por exemplo, a infraestrutura da Fase 2 está em implantação com cronograma definido.
03Qual a taxa de condomínio hoje? E quando a casa ficar pronta?
A taxa enquanto o lote está sem construção costuma ser simbólica. A taxa cheia, com casa pronta e morador usando todas as áreas comuns, é outro patamar. Pergunte os dois valores. Verifique como a taxa é reajustada anualmente.
04Existem restrições de construção?
Quase todos os condomínios fechados têm restrições: gabarito (altura máxima), recuos mínimos, percentual de ocupação, padrões de telhado e fachada. Verifique se essas regras combinam com o que você quer construir. Pegue o regulamento por escrito e leia antes de assinar.
05Qual o prazo do contrato e como é a quitação antecipada?
Em financiamento direto, o prazo padrão é de até 240 meses. Verifique como funciona a quitação antecipada (com ou sem desconto), o que acontece se você atrasar uma parcela, e qual a taxa de inadimplência. Em Caixa, o prazo pode chegar a 420 meses, e a quitação antecipada segue regras do banco.
06Qual a fase do empreendimento?
Loteamentos vendem em fases. Quem compra na Fase 1 paga o preço de entrada e vê o produto se valorizar conforme as fases avançam. Quem compra na fase final paga preço já valorizado. Pergunte: qual fase está sendo comercializada agora? Quantos lotes restam? Como foi o ritmo de vendas das fases anteriores?
07Como é a segurança hoje, e quem é a empresa contratada?
Portaria 24h é o padrão de mercado. Vá além: quem é a empresa de segurança? Há controle de acesso digital? Há ronda motorizada? Há câmeras com gravação? Visite em horários diferentes (sábado de manhã, terça à noite) para ver como funciona na prática.
08Quem é a incorporadora e qual o histórico?
A última pergunta é a mais importante: quem está vendendo? Qual o histórico de empreendimentos entregues? Existem processos? Existem reclamações públicas? Loteadoras com histórico consolidado de entrega são proteção contra a maior parte dos riscos. No caso do Jardins da Serra, a incorporadora é a Inova Place, com empreendimentos na região serrana fluminense.